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房企半年考:增速放缓与分化加剧

www.isjustablog.com2019-07-15
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在房地产白银时代,尽管2019年连续春天,它仍然只是一个地区变暖。

在新的政策和市场环境下,全国房地产市场略有降温。上半年,重点城市商品住宅成交量小幅回升,主导房地产企业销售增长乏力,不同城市之间的市场差异化程度更加明显。对于住房公司而言,住房公司在下半年需要更多的想法和策略。

今年上半年房地产市场增长放缓的趋势越来越明显。

根据Cree的数据,在2019年上半年,房地产市场行业的整体增长率与2018年相比大幅放缓。上半年,前100家房地产企业的累计股权销售额接近3.9万亿元,同比小幅增长4%,与4月和5月的累计增长率基本持平。

对未来不乏悲观情绪。万科玉良在6月28日的股东大会上表示,尽管市场仍有机会,但房地产的黄金时代即将结束。住房和房地产从业人员正在调整快速变化的市场环境,房价不稳定,价格稳定,价格稳定,预期稳定。

线。这也是主要住房公司的生活大门,与现金流有关。

在今年年中,主要住房公司以更加忙碌的态度进入冲刺的下半年。在销售方向下,目前并不容易。抓住销售,追钱,交房,这是营销人员的关键词。投资发展部的工作人员不闲着,忙着报告,忙着看,忙着研究。在2019年,它被预先判断为房地产市场的一个小年。今年上半年每个家庭的情况如何?接下来,住房企业应该如何应对呢?

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12家公司在今年上半年实现了1000亿的销售额

前100家住房公司之间的差异也在加剧。

目前,前三大销售职位仍为碧桂园,万科和恒大。上半年,前三大住房公司的股权集中度达到10.5%,同比增长8%。与此同时,前30家房地产企业也比去年有了一定程度的提升,行业竞争优势进一步加深。房屋企业排在前50后,由于部分城市的下降,股权金额已经下降。

在表现良好的房屋企业中,如世茂今年上半年的销售额同比增长37%,金地占35%,阳光城占36%。华夏幸福的相对销售额下降了22%,而泰和的相对销售额下降了30%。

最近,每个家庭都忙于整理工作半年。据“时代周刊”记者了解,一些住房公司已经举行了半年度内部业务会议,总结了2019年销售计划中已售出和未售出项目的年度计划和推进计划。与此同时,今年新项目的概况,进度和年度销售计划也是会议的重点。

例如,7月1日,滨江集团召开了半年度销售工作总结会。这次会议也是一次宣誓就职会议,主题是“2019年销售数千亿”。今年上半年,滨江完成销售额超过500亿元,新增16个项目。新城,中粮等大中型房企目前正处于年中商务会议,将于7月举行。

事实上,在短跑开始的这三年里,许多住房公司已经发展到今年第二季度,甚至第一季度。

孙荣成的执行主席兼总裁朱荣斌认为,这是典型的。在年初,他称之为“年初的决战”。同样,世茂房地产董事会副主席兼总裁徐世潭表示,他要求营销部门跟进支付情况,及时调整业务策略。恒大地产等大型住宅公司已于今年2月宣布“全国690个项目的折扣”。他们所有的住宅项目都以10%的折扣出售,商店的折扣为20%。近日,华东恒大开始31盘联动并推出优惠价格吸引买家。太和集团等中型住房企业第一季度会议的主题是“销售,偿还资金,振兴资金,保证供应”。

在Clarion和中国指数研究院公布的2019年上半年销售清单中,已有12家公司实现了1000亿元,比去年同期至少增加了5家。

根据Cree的数据,上半年36家住房公司中有32家的目标完成率超过40%,其中14家公司的销售目标完成率为50%或以上。上半年完成了宝龙,中海,中骏,越秀,正荣,金科,金茂,滨江,雅居乐,先锋,招商蛇口,红阳房地产,保利,阳光城等50%以上的业绩。

一家中型住宅企业总是告诉时代周报记者,今年的销售节奏将根据不同的市场变化进行调整。目前,抓住一些高风险城市的出货量是一个方面。

柯尔瑞认为,为了冲刺半年度业绩目标,6月份,住房企业积极加大推广和营销力度,月度销售业绩增长23%。

在几天前,周宝记者调查了苏州,浙江,杭州,宁波,台州等城市的城市,发现很多城市已经释放了大量买家留住买家。在浙江部分城市的后期项目中,最初捆绑停车位和地下室的产品已经松动,有些已成为额外的礼品。例如,在宁波,有些项目推出了“3 99”优惠,这些优惠包括3天内的折扣,一次性优惠和9.9%的合约折扣。

忙着土地银行来填补这个位置

另一方面,住房公司收紧货物是土地市场的追加保证金。上半年,部分城市继续炙手可热:6月27日,合肥共有13块土地,总价值132亿元; 6月24日深圳5个地块总量为223亿元。

另外在杭州,南京,广州,无锡,南昌等城市,土地市场依然火爆。例如,根据中央指数研究所的统计数据,融创于今年上半年收购的土地数量已达到去年同期的6倍,新城收购的土地数量已经达到同比增长70%,其中包括龙湖,中海和世茂等46所房屋。企业获得的土地数量超过100亿元。

其中,长三角是热点之一。根据中国指数研究院的数据,上半年长三角十大企业的土地总量为2348亿元,超过了环渤海地区和珍珠地区获得的土地总量。三角洲,并保持在较高水平。

然而,在今年下半年,嘉里研究中心认为,城市之间的差异将加剧,预计一线和二线的反弹势头将保持不变,而弱二线和三线和四线城市仍将面临更大的调整压力。

“有限的价格,有限的精装”是在这件作品。这是杭州首次明确“粗略销售平均价格”,“粗略销售单价”和“装修价格”。这也意味着杭州从土地拍卖开始就开始锁定未来的房价。

融资紧缩

对于严重依赖信托融资的住房企业而言,信托融资渠道的紧缩是必须面对的情况。

5月17日发布的第23号文件(《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》)已发出警告,其对房地产信托的冷却效应也正在出现。根据信托信托网络的统计,今年6月共建立了479个房地产信托,达到622.87亿元,分别比5月份下降4.8%和10.72%。

与此同时,日前,中国保险监督管理委员会还召集了一些近期信托公司,房地产信托业务增长和过快增长,并开启了闭门会议。这是该公司首次就其房地产信托业务进行咨询。 “时代周刊”记者了解到,此次会议的目的是为了引导房地产信托的健康发展,但这并不是对房地产公司采取“一刀切”的做法。

截至2018年底,房地产业务相对较高的信托公司包括万向信托,爱建信托和陆家嘴信托。根据银监会的披露,3019年,中融信托,悦彩信托和北方信托三家信托公司因违反房地产信托业务而被处以罚款。

在住房公司的海外融资方面,利率并未显着下降。据Wind统计,2019年上半年票面利率超过7%的债券约占75%,远高于2014年以来的年度。海外债券发行总额达到313.89亿元,同比增长年增长30%。其中,用于再融资目的的债券数量(借入新旧)已从2016年的16.9%增加至2019年上半年的49.5%。

在今年6月宣布完成美元债券发行的房地产公司中,蓝光开发和新湖中宝的面对面成本已超过10%,并不低。

与此同时,如同现代家庭加权优惠券高达14.28%,幻想曲加权优惠券为10.5%至12%。海通证券分析师蒋超指出,下半年,有必要防范基本面和政策对房地产债务的双重影响。

然而,6月26日,易汉智库董事长陈晓天在一个行业论坛上表示,预计今年下半年房地产融资环境将比上半年更加乐观。不过,他也认为,房地产行业已经从过去的上升通道进入了动荡的通道。企业必须确保自己的现金流安全,企业的业务逻辑必须改变,并确保乐队的收入。

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